Deși nu sunt publicate încă datele pentru trim. IV 2023, deja asistăm la o situație cînd numărul tranzacțiilor cu imobile în Chișinău și suburbii a scăzut cu circa 70% în comparație cu 2021, însă prețurile continuă să crească. Anul acesta creșterea prețurilor a fost haotică și nu dă semne că se va opri. De exemplu, la periferia sectorului Buiucani, în complexul Colina Residence, creșterea prețului a fost practic nesemnificativă anul acesta (3-5%), pe cînd 500m mai aproape de sectorul Buiucani, pe str. Ion Buzdugan, în complexul Exfactor, creșterea a fost de circa 25%. Factorii care au contribuit la creșterea diferită a prețului pe exemplul acestor 2 complexe locative se datorează strict de partea subiectivă și emoțională în procesul de căutare și cumpărare a apartamentului, or, clienții sunt gata să platească mai mult cu 20% pentru apartament, dar să fie mai aproape cu 500m de oraș.
Acest pattern comportamental în rîndul clienților, de a alege un apartament cît mai aproape de arterele principale ale sectoarelor Chișinăului, în detrimentul suburbiilor, constituie motivul de bază din cauza căruia suburbiile Chișinăului nu se bucură de popularitate în rîndul clienților, atunci cînd vine vorba de cumpărare imobile, deși raportul cumpărătorilor care cumpără în suburbia Chișinăului și celor care cumpără nemijlocit în oraș, crește constant din 2021. Dacă în 2021 trim. I, raportul era de 23/77, toamna aceasta raportul 32/68. Schimbarea nu se datorează creșterii interesului pentru suburbii, pur și simplu în oraș se construiește mai puțin, cu mult mai puțin. Dacă în 2021, la ASP, au avut loc 11642 înregistrări primare de apartamente în Chișinău și suburbii, anul acesta pînă la ora actuală, conform datelor oficiale sunt 2920 asemenea înregistrări primare, iar împreună cu date estimative pentru trim. IV, ar constitui un total aproximativ 4700 de înregistrări primare, or, cu 60% mai puțin în 2023 decît în 2021. Din 2017 pînă în 2020, au fost eliberate 26 de autorizații pentru construcția blocurilor locative în Chișinău, pe cînd din 2020 pînă astăzi au fost eliberate 14 autorizații de acest fel.
În topul preferințelor clienților noștri anul acesta, au fost apartamente cu 1 cameră în bloc nou. Proporția lor în totalul de apartamente vândute constituie circa 45 %. Urmează în clasament apartamentele cu 2 camere, cu 41% din total, și apartamentele cu 3 camere, cu 14%.
Totodată toate aceste modificări au afectat și termenul de expunere la vânzare a ale apartamentelor. Pentru unitățile de vânzare din oraș, date în exploatare, cu suprafețe mai mici de 60m2, termenul de expunere nu depășește 7 zile, și asta în mare parte concurenței acerbe dintre investitorii care se ocupă de reparații apartamente le cheie. În cazul apartamentelor cu 2 și 3 camere, termenul de expunere s-a mărit din cauza creșterii prețurilor.
Activitatea din piața caselor individuale a scăzut considerabil, iar boom-ul din perioada post-covid a trecut. Dacă în 2021 se înregistrau la ASP circa 3 contracte pe zi la case individuale în Chișinău și suburbii, în trim. III anul acesta se înregistrează în mediu cîte un contract pe zi. Dinamica la terenuri este mai bună, însă tot este în scădere în comparație cu 2021. În trim. III 2021 se înregistrau contracte pentru circa 20 terenuri pe zi, pe cînd în trim. III anul acesta s-au vândut circa 5 terenuri zilnic.
Pe partea de cifre e clar, dar ce se întâmplă în teren? Sursa noastră de informații sunt clienții noștri. Fiind deținătorii site-ului www.case.md, unde expunem casele de vânzare din portofoliul agenției noastre, am sesizat cu colegii o schimbare de comportament a clienților și a preferințelor sale pe parcursul ultimilor 2 ani. Clienții sunt mai puțin interesați acum de case de tip townhouse sau duplex și preferă mai mult case individuale. Printre criteriile de bază acum pentru o casă sunt: prezența rețelelor inginerești(canalizare și apă centralizată), conectarea la rețeaua de gaze naturale(deși metodele alternative de încălzire câștigă tot mai mult teren), și drum asfaltat. 80% din clienții din piața caselor acum au un buget de pînă la 150 000 Euro. În acest buget ei caută case deja cu reparație, fără să mai investească nimic sau să rămână foarte puțin de investit. Sesizăm o scădere a numărului ipotecilor la procurarea caselor și mai mulți cumpărători cu bani cash, ce poate fi interpretat de noi că în piață sunt mulți clienți care au amânat decizia de cumpărare mult timp, iar acum sunt în căutare de o opțiune de conservare a capitalului agonisit pentru a-l feri din devalorizarea constantă. În topul suburbiilor rămîn Durlești, Trușeni(Dumbrava), Tohatin, Băcioi, Stăuceni, Cricova.
În concluzie, piața imobiliară din Chișinău și suburbiile sale traversează o perioadă de schimbare semnificativă, cu o cerere constantă pentru imobile în oraș și cu o ofertă în scădere. Această dinamică duce la creșteri de prețuri și la o reevaluare a preferințelor cumpărătorilor în ceea ce privește amplasarea locuințelor. Este important să monitorizăm atent aceste schimbări și să ne adaptăm strategiile de achiziție a imobilelor în 2024.
